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Frequently Asked Questions - häufig gestellte Fragen...
British Columbia ist ohne Frage die Provinz Kanadas, die in den letzten Jahrzehnten in Europa am meisten in den Massenmedien publik gemacht wurde und daher wird diese fälschlicherweise oft als das typische Kanadabild angesehen. Dies ist natürlich nicht der Fall. Mittlerweile haben alle Provinzen und Territorien das Interesse Europas, der USA sowie vieler anderer Länder geweckt. Besonders hat sich die kanadische Atlantikprovinz Nova Scotia (lateinisch: Neu Schottland) im letzten Jahrzehnt profiliert. Nova Scotia hat mittlerweile im Vergleich zu British Columbia für den Touristen sowie den Erwerber einer Immobilie den gleichen Stellenwert bzw. Bekanntheitsgrad in Europa eingenommen. Hierfür gibt es viele Gründe, auf welche ich im folgenden eingehen möchte. Übrigens sind dies Argumente, die meist von unseren europäischen Kunden stammen. Bevor unsere Kunden die Firma Canadian Pioneer Estates Ltd. bzw. Nova Scotia kannten, haben viele dieser - teilweise sogar bis zu 20 Jahren - British Columbia im Urlaub bereist und sich nach langer Suche und Überprüfung aller relevanten Fakten für ein Grundstück in Nova Scotia entschieden. Ein Blick auf die Weltkarte verrät Ihnen sofort 2 wichtige Punkte, welche primär mit Distanzen zusammenhängen. Ein Direktflug nach British Columbia dauert 10 - 12 Stunden, ein Direktflug nach Nova Scotia Halifax 5,5 - 7 Stunden. An dieser Stelle wird nun auch das zweite Argument für Nova Scotia offensichtlich: Die Zeitumstellung nach British Columbia beträgt 9 Stunden und nach Nova Scotia nur 5 Stunden. Ich vergaß übrigens noch anzufügen, dass die längeren Flüge nach British Columbia natürlich auch erheblich teurer sind, was sicherlich einen dritten wichtigen Punkt darstellt. Landschaftlich gesehen besitzt British Columbia gegenüber Nova Scotia zweifellos einen Faktor, der für manche Urlauber wichtig sein kann und dieser Faktor besteht in den Rocky Mountains. Diese schönen Berge stellen unbestritten ein Unicum dar. Diese schönen Berge weisen aber auf der anderen Seite auch Nachteile auf. Viele Urlauber gehen nur ungern in den Gewässern British Columbiens baden, da die Wassertemperaturen selbst im heißesten Sommer verhältnismäßig kalt sind. Dies hängt damit zusammen, dass besonders im Sommer die Berggletscher der Rocky Mountains abtauen und somit viel Eiswasser verbreiten. Nova Scotia weist im Gegensatz zu British Columbia im Sommer sehr warme Wassertemperaturen (teilweise bis über 25 Grad C) auf. Landschaftsmäßig findet man in Nova Scotia keine mit den Rocky Mountains vergleichbaren Berge sondern eine Landschaft, die besonders auf Cape Breton eher an Norwegen erinnert. Daher haben wir auch keine abtauenden Gletscher in Nova Scotia. Hinzu kommt, dass Nova Scotia auf dem Breitengrad von Südfrankreich liegt und daher das Wasser im Sommer durch die Sonne immens aufgewärmt wird. Ein weiterer Unterschied zwischen Nova Scotia und British Columbia besteht in den Landpreisen. In Nova Scotia kann man in attraktiven, erschlossenen Gegenden Land noch zu erschwinglichen Preisen erwerben. In British Columbia sind die Preise in den letzten 10 Jahren durch den Einfluß von Hong Kong - Investoren derartig in die Höhe getrieben worden, dass es für viele Leute schwierig geworden ist, sich dort Land leisten zu können.
Der Süden ist warm? Der Norden ist kalt? Berechtigte Fragen, die aber in Nova Scotia in dieser Form nicht gelten. Der Süden und Norden von Nova Scotia unterscheiden sich in starkem Maße, z.B. durch hügelige Landschaften sowie tiefe bzw. größere Seen. Auch das Wetter weist starke Unterschiede auf. Viele der Verschiedenheiten zwischen Norden und Süden zeigen sich schon auf der Karte der Provinz Nova Scotia. Sie werden hier sehen, dass der Süden sehr flach und felsig ist und erhebungsmäßig mit Norddeutschland verglichen werden kann. Der Norden von Nova Scotia hingegen erinnert sehr stark an eine norwegische Landschaft. Dieses gilt besonders für Cape Breton Island, welches im Gegensatz zum Süden sehr große und tiefe Seen aufweist, z.B. den über 1000 km² großen Bras d´Or Lake. Der Süden hat stattdessen sehr viele kleine und flache Seen. Das Klima im Norden Nova Scotias zeigt sich im Sommer als warm (über 30 Grad C) und im Winter - entgegen der Erwartung vieler - nicht als sehr kalt, trotzdem aber soweit unter dem Nullpunkt, dass der Schnee meist für 3 - 4 Monate liegenbleibt und auch die meisten Insekten nicht überleben können. Der Süden von Nova Scotia hat einen noch heißeren Sommer und hier gibt es Temperaturen von sogar 35 Grad C, dafür aber einen Winter, der nur noch selten Schnee aufweist, sondern mehr "Slush" (Schneematsch). Da im Süden von Nova Scotia Sommer wie Winter im Durchschnitt 2 - 3 Grad C wärmer sind, überleben Insekten dort den Winter problemlos und dieses führt daher in vielen südlichen Gegenden Nova Scotias zu Zeckenplagen im Mai, Juni und Juli. Vielen Europäern sind die warmen Sommer Nova Scotias unerklärlich. Hier gibt meist eine Ansicht der Weltkarte viel Aufklärung. Selbst der Norden Nova Scotias liegt auf einem südlicheren Breitengrad als Deutschland. Vielleicht wird es jetzt für Sie verständlicher, warum sich unsere Firma seit vielen Jahren verstärkt auf den Norden von Nova Scotia konzentriert hat. Auch ich hatte, ähnlich wie Sie heute, vor 26 Jahren bei meiner Auswanderung, die Wahl zwischen Nova Scotia Süd und Nova Scotia Nord und ich habe mich ganz klar für den Norden entschieden. In der Zwischenzeit hat sich diese Entscheidung als richtig erwiesen. Hierfür gibt es weitere Gründe, die erst im letzten Jahrzehnt zum Tragen kamen. Früher war der Süden von Nova Scotia viel stärker touristisch erschlossen bzw. ausgebaut. Ich vergleiche dieses immer mit dem früheren Westdeutschland. Der Norden Nova Scotias, welchen ich heute oft wegen vieler Innovationen mit den neuen Bundesländern gleichsetze, ist erst innerhalb der letzten 10 Jahre stark erschlossen worden. Dadurch folgten, ähnlich wie in den neuen Bundesländern, viele technische Neuerungen und somit ist der Norden von Nova Scotia heute in den meisten Gegenden mit einem neueren Stand der Technik versehen als der Süden Nova Scotias. Dieses bezieht sich z.B. auch auf den Straßenbau. Wenn Sie vom Flughafen in Richtung Norden Nova Scotia (Cape Breton) fahren werden Sie sehen, dass der Trans Canada Highway hier erheblich besser ausgebaut ist als die meisten Straßen im Süden Nova Scotias. Der Trans Canada Highway Richtung Cape Breton hat daher mittlerweile ein Geschwindigkeitslimit von fast überall 110 km/h im Vergleich zum Süden, wo 80 km/h - 100 km/h meist vorgeschrieben sind. Im Norden Nova Scotias sind im letzten Jahrzehnt auch sehr viele neue Schulen, Einkaufszentren, Krankenhäuser, Golfplätze, etc. gebaut worden. Die Universität in Antigonish, an welcher Sie auf Ihrem Weg über den Trans Canada Highway vorbeifahren, ist erst im letzten Jahr in großem Maße weiter ausgebaut worden. Übrigens gilt diese Universität auch als eine der besten der vier Atlantikprovinzen. Wenn Sie sich also nicht davor scheuen, eine Stunde länger vom Flughafen zu fahren, um zu Ihrem Grundstück zu kommen, möchte ich Ihnen wirklich in Ihrem eigenen Interesse nahelegen, sich den Norden Nova Scotias bei der Auswahl Ihres Traumgrundstückes genauer anzuschauen. Nicht ohne Grund haben wir hier seit 1989 über 1100 Objekte erschlossen und verkauft bzw. unsere Kunden über 150 Häuser errichtet.
Bei Grundstückskäufen variieren in Kanada die Gesetze von Provinz zu Provinz. Wir werden hier nur auf die gesetzlichen Regelungen der Provinz Nova Scotia eingehen. 1. Was ist primär bei einem Grundstückskauf zu beachten? Obwohl die meisten Europäer heute in den Schulen Englisch erlernen, ist es unserer Erfahrung nach für die Mehrzahl der Grundstücksinteressenten doch recht schwierig, sich in der englischen Vertragssprache zurechtzufinden. Hierzu bieten sich drei Lösungsmöglichkeiten an: a) Man nimmt die Dienste eines Dolmetschers in Anspruch Wir haben in den vergangenen Jahren auf der Grundlage der beiden letzteren Möglichkeiten gearbeitet und fanden diese als sehr zufriedenstellend für alle beteiligten Parteien. Hierzu können wir auch die geeigneten Rechtsanwälte mit besten Referenzen empfehlen. 2. Muss ein kanadischer Rechtsanwalt in den Kauf einbezogen werden? Bei einem Grundstückskauf muss nicht unbedingt ein kanadischer Rechtsanwalt mitwirken. Zur Sicherheit des jeweiligen Käufers ist es jedoch anzuraten. Wir haben im Laufe der Jahre immer wieder Kunden diverser deutscher und kanadischer Grundstücksanbieter getroffen, die der Ansicht waren, dass ein deutschsprachiger Repräsentant des jeweiligen Anbieters oder ein deutschsprachiger Rechtsanwalt mit Sitz in Deutschland für die Korrektheit eines Kaufes geradestehen. Leider entpuppte sich diese Annahme in so manchem Fall als kostspieliger Irrtum. 3. Warum kommt dem kanadischen Rechtsanwalt eine größere Bedeutung zu, als einem deutschen Rechtsanwalt? Die Beantwortung dieser Frage liegt eigentlich auf der Hand. Welcher deutsche Rechtsanwalt hat genügend Erfahrung und Zeit, eine grundbuchamtliche Überprüfung in Kanada in einer anderen Sprache persönlich durchzuführen? Welcher deutsche Rechtsanwalt hat neben deutschem auch kanadisches Recht studiert und praktiziert? Wenn der deutsche Rechtsanwalt nach Kanada flöge, um alles persönlich zu überprüfen, würde er - Sie werden uns hier wahrscheinlich zustimmen - bei den in Deutschland üblichen Gebühren mindestens EURO 5.000,- berechnen. Daher fungieren die meisten deutschen Rechtsanwälte praktisch nur als Treuhänder. Das heißt Ihr Geld, welches sich in Deutschland in einem Anderkonto befindet, wird treuhänderisch verwaltet. Erst nach Eingang der Übertragungsurkunde (Deed) beim deutschen Rechtsanwalt wird Ihr Geld nach Kanada überwiesen. Üblicherweise werden keinerlei Rechtstitel von einem deutschen Rechtsanwalt garantiert, da er den Rechtstitel nicht selbst überprüft. Die Zuständigkeit liegt hier beim kanadischen Rechtsanwalt! 4. Was ist ein Rechtstitel? Hier findet das Sprichwort "andere Länder, andere Sitten" Anwendung. Damit soll gesagt werden, dass ein Grund- stückskauf in Kanada ganz anders abläuft als in Deutschland. Sie müssen sich beim Kauf selbst schützen, nur wird dies von den meisten Firmen leider nicht erwähnt. Das trifft z.B. auf den sogenannten Rechtstitel zu, der aus den o.g. Gründen nur von einem kanadischen Rechtsanwalt überprüft werden kann. Ungeachtet dessen, von wem Sie kaufen, lassen Sie sich immer den Namen des kanadischen Rechtsanwaltes nennen, der den Kauf abwickelt. Er sollte Ihnen bestätigen können, dass der Verkäufer einen guten und verkaufswürdigen Rechtstitel für das Grundstück hat und damit auch berechtigt ist, dieses zu verkaufen. a) das Grundstück nicht mit Grundschulden belastet ist. Die Urkunden zur Übertragung unserer Firmengrundstücke und unsere Rechtstitelzertifikate werden von einer der folgenden, alteingesessenen Anwaltskanzleien erstellt: 1) Evans MacIsaac MacMillan, Port Hawkesbury/N.S. Änderungen bei der Registrierung von Eigentum beim Grundbuchamt in Nova Scotia In den Jahren 2004 und 2005 hat die Regierung der Provinz Nova Scotia das Registratursystem für Eigentumsurkunden verändert. Dieses hängt primär damit zusammen, dass nunmehr auch der Staat Eigentumsrechte garantieren wird, um weiterhin Landinvestoren in Ihren Absichten zu bestärken. Daher muss nun jedes Grundstück, welches für Geldwert verkauft wird, in ein neues Registratursystem eingeführt werden, falls dieses noch nicht geschehen ist. Diese Einführung wird üblicherweise vom Verkäufer bzw. dessen Notar übernommen und nicht vom Käufer; primär deshalb, weil man davon ausgeht, dass der Verkäufer sein eigenes Grundstück besser kennt als ein neuer Eigentümer bzw. Käufer. Die Kosten belaufen sich im Normalfall auf ca. 1.000 – 2000 $ pro Grundstück, können aber im Ausnahmefall auch weit höher liegen. Daher muss man sich beim Kauf bzw. Verkauf darauf einigen, ob der Käufer oder der Verkäufer diese Kosten trägt. Bei unseren Verkäufen werden unsere Firmen diese Kosten tragen und bei allen bestehenden Objektangeboten werden sich daher unsere Preise nicht verändern. Wir übernehmen die Kosten für die Einführung in das neue System und somit erhalten alle neuen Käufer von uns kostenlos eine zusätzliche, staatliche Garantie über das Eigentum der Immobilie. In jedem Fall verändern sich unsere Preise momentan nicht. Bei allen neuen Objekten werden die Preise sich allerdings von jetzt ab dementsprechend erhöhen. Wie immer handelt es sich jedoch bei unseren Preisen um Komplettpreise, diese beinhalten alle Übertragungskosten (ca. 25 - 30 %). Für eine Grundstückseinführung in das neue System benötigen unsere Notare ca. 3 - 4 Wochen. Dieses verläuft so schnell, da unsere Objekte einwandfrei vermessen sind und eigentumsmäßig bereits von namhaften, ortsansässigen Notaren bzw. Rechtsanwaltskanzleien überprüft und als einwandfrei bescheinigt wurden. Es ist allerdings schon voraussehbar, dass viele andere Objekte Monate und Jahre für eine Registratureinführung brauchen werden, da hier erst vieles geklärt werden muss. So haben wir vor 5 Monaten versucht, 2 Objekte über ortsansässige Makler zu erwerben und wir werden (zu unserem Bedauern) auch im nächsten halben Jahr aufgrund von fehlenden Daten beim Grundbuchamt nicht in der Lage sein, diese Objekte zu erwerben. Erst müssen alle Eigentumsrechte einwandfrei geklärt sein, bevor wir bereit sind, diese 2 Objekte zu bezahlen, zu kaufen und zu erschließen. Falls Sie irgendwelche Fragen zum neuen Registratursystem haben, können Sie sich jederzeit bei einem unserer Büros melden. Gerne geben wir Auskunft. 5. Übertragungsurkunden Es gibt in unserer Provinz nur eine Art von Übertragungsurkunde, die bei einem Grundstückskauf benutzt werden sollte, den sogenannten "Warranty Deed" (Garantieübertragungsurkunde). Falls sich jemals ein Problem mit Ihrem Rechtstitel ergibt, können Sie jederzeit den Verkäufer belangen, was bei anderen Übertragungsarten nicht möglich ist. Achten Sie also immer darauf, dass Sie einen Warranty Deed erhalten. Wir stellen grundsätzlich nur derartige Urkunden aus. 6. Vermessung Da die genaue Beschreibung des Grundstücks ein wichtiger Bestandteil jedes Kaufvertrages ist, sollte eine von einem amtlichen Vermesser der Provinz durchgeführte Vermessung erfolgt sein und ein gültiger Vermessungsplan vorliegen, bzw. dem Vertrag beiliegen. Bei Kaufverträgen unserer Firma ist dies immer der Fall. In einem Vermessungsplan dokumentiert der Vermesser die genaue Lage, Fläche und den Grenzverlauf (Länge und Richtung) des Grundstücks. Auch Information über die Eigentümer benachbarten Landes ist generell enthalten. Da Vermessungsschneisen erfahrungsgemäß im Laufe der Zeit durch Pflanzenbewuchs schwer erkennbar werden, müssen mit Hilfe des Vermessungsplanes, für dessen Genauigkeit der Vermesser verantwortlich zeichnet, die Grenzen jederzeit rekonstruierbar sein. Nur die Dokumentation aller Vermessungsdetails garantiert Ihnen ausreichenden Schutz. 7. Bebauugsgarantie Für die Zulassung als Bauland muss in unserer Provinz jedes Grundstück gewissen Vorschriften bezüglich Größe bzw. Länge und Breite entsprechen. Außerdem müssen gewisse Charakteristiken des Grundstücks miteinbezogen werden, damit z.B. die mögliche Lage einer zukünftigen Sickergrube den Mindestvorschriften über Entfernung zu umliegenden Ufern gerecht wird. Desgleichen muss ausreichende Sichtfreiheit an der Einmündung einer zukünftigen Einfahrt gewährleistet sein. Wir erschließen nur Grundstücke, die all diesen Vorschriften entsprechen; und eine Bebauungsgarantie ist daher integraler Bestandteil unserer Kaufverträge. 8. Gebäude Wir verkaufen in der Regel keine Grundstücke mit Häusern, da früher viele asbest- und formaldehydhaltige Isolierstoffe beim Hausbau verwendet wurden. Da dies heute in den meisten Fällen nicht mehr nachvollziehbar ist, bietet selbst ein hier übliches Formaldehydzertifikat keine ausreichende Sicherheit, zumal der letzte Eigentümer solche Zusicherungen oftmals nur "nach bestem Wissen" geben kann. 9. Grundsteuer Diese Steuer liegt in unserer Provinz vergleichsweise sehr niedrig. Sie wird jährlich von den Landkreisen (County) neu festgelegt. Meist werden nur ca. 0,5% des Marktwertes berechnet. 10. Mehrwertsteuer Mehrwertsteuer (15% HST) muss in den meisten Fällen beim Verkauf eines Grundstücks berechnet werden. Der Einfachheit halber ist diese Steuer bereits in unseren Verkaufspreisen berücksichtigt. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Verkäufer diese entrichtet bzw. dass dieses Detail vertraglich festgelegt ist; andernfalls kann das kanadische Finanzamt diese Steuer von Ihnen als neuem Besitzer nachfordern. Unsere Verträge schließen dementsprechende Klauseln ein. 11. Gewinnsteuer Gewinne aus Grundstücksverkäufen sind selbstverständlich auch hier in Kanada zu versteuern. Für Sie als Käufer kann ein Grundstückserwerb unter Umständen problematisch werden, wenn der Verkäufer für das kandische Finanzamt als Ausländer gilt. Ein ausländischer Verkäufer ist nämlich verpflichtet, für seinen erzielten Gewinn entsprechende Steuern in Kanada abzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, wird das kanadische Finanzamt an Sie als neuen Besitzer herantreten und die fälligen Steuern von Ihnen verlangen. Wir mahnen hier zur Vorsicht, wenn Ihnen ein Europäer ein Grundstück anbietet und raten Ihnen, sich immer zu erkundigen, wer der Verkäufer des jeweiligen Objektes ist.
Bei der Durchsicht unserer Verkaufsunterlagen ist Ihnen wahrscheinlich aufgefallen, dass Grundstückspreise auf den Quadratmeter bezogen oft signifikante Unterschiede aufweisen. So kann zum Beispiel der Quadratmeter bei einem Objekt nur 0,30 Euro kosten, bei einem anderen Grundstück über 8.- Euro. Hierfür gibt es recht einfache Erklärungen und wir möchten Sie hier mit den Überlegungen vertraut machen, die wir bei der Festlegung der Grundstückspreise anstellen. Der Quadratmeterpreis eines Objektes wird durch Kategorien wie Lage, Wertsteigerung, Nutzbarkeit, Erschließungsgrad, Ausbaupotential etc. bestimmt. Für uns bedeutet dies, dass wir mindestens 12 verschiedene Faktoren in den jeweiligen Grundstückspreis mit einbeziehen müssen. Hierzu gehören:
Viele weitere Faktoren spielen bei der Preisfestsetzung eine Rolle, die genannten sind aber die wichtigsten Punkte. Fragen Sie uns, warum wir welche Preise festgelegt haben und z.B. auch wie hoch die weiteren Kosten für den Bau Ihres Traumhauses sein werden. Wir geben Ihnen gern Auskunft.
1) Grundstücksbesichtigung vor Ort 2) Kaufvertrag in Kanada oder Deutschland in deutscher und englischer Sprache 3) Bestandteil des Kaufvertrages sind im wesentlichen:
4) Laut Kaufvertrag wird gemäß Wunsch des Käufers der Kaufpreis auf ein Treuhandkonto in Deutschland oder Kanada überwiesen. Dieses Geld kann sofort der volle Kaufpreis sein oder eine anfängliche Anzahlung mit späterer Restzahlung, falls so festgelegt. In beiden Fällen sind die Anwaltskanzleien der Treuhänder sehr renommierte und alteingesessene Kanzleien in Kanada bzw. Deutschland. Bei kurzfristiger Zahlung des Kaufpreises kann selbiger in verschiedenen zwischen den Vertragsparteien festgelegten Währungen entrichtet werden, bei langfristiger Zahlung nur in kanadischen Dollar. 5) Nach kaufvertragsgemäßem Erhalt des vollen Kaufpreises weist der Treuhänder den Verkäufer zur Erstellung der Garantieübertragungsurkunde durch einen festgelegten, kanadischen Notar an. Diese Garantieübertragungsurkunde muss die Daten des Kaufvertrages reflektieren (Käufer, Verkäufer, Grundstück etc.) und bei einem kanadischen Notar erstellt werden. Erst danach kann sie beim kanadischen Grundbuchamt eingetragen werden. Eine Garantieübertragungsurkunde, sprich Warranty Deed, ist die eigentliche kanadische Eigentumsurkunde. 6) Nach Eintragung beim Grundbuchamt erstellt der kanadische Notar, welcher die Garantieübertragunsurkunde erstellt und beim Grundbuchamt eingetragen hatte, das Rechtstitelzertifikat, welches sich auf die Garantieübertragungsurkunde (Eigentumsurkunde des Käufers) bezieht. Mit diesem Rechtstitelzertifikat werden dem Käufer nach sorgfältiger notarieller Überprüfung die vollen Eigentumsrechte der mittlerweile beim kanadischen Grundbuchamt eingetragenen Garantieübertragungsurkunde bestätigt. Solche Rechtstitelzertifikate lassen wir nur von dafür zugelassenen Notaren und Rechtsanwälten erstellen, welche Mitglieder der Anwalts- und Notarkammer Nova Scotias sein müssen. 7) Die Garantieübertragungsurkunde und das Rechtstitelzertifikat werden dem deutschen, bzw. kanadischen Treuhänder per Kurier vom kanadischen Notar zugestellt und nach Überprüfung dieser Dokumente tauscht der Treuhänder Urkunden (Garantieübertragungsurkunde und Rechtstitelzertifikat) und Geld (voller Kaufpreis) aus. Beide Urkunden gehen dem Käufer zu und die Kaufsumme unserer Firma als Verkäufer. Wir haben auf diese Art und Weise über 1100 Grundstücksverkäufe seit 1989 abgewickelt und diese Verträge sind niemals in irgendwelcher Art und Weise angefochten oder jemals gerichtlich hinterfragt worden. Dieses hängt besonders mit der Tatsache zusammen, dass im Gegensatz zu den meisten kanadischen Maklern unsere Grundstücke besitzrechtlich und vermessungstechnisch angeboten und verkauft werden. Wir machen im Gegensatz zu den meisten kanadischen Maklern niemals Circaangaben, sondern geben Ihnen genaue Fakten, die jederzeit überprüfbar sind. Unsere Firma ist immer Eigentümer aller von uns angebotenen Grundstücke, daher können wir Ihnen genaueste Angaben geben. |
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